Il mercato immobiliare logistico è in crescita. Nel 2024 i volumi di investimento complessivi hanno superato i 41 miliardi di euro, con un più 25% rispetto al 2023. Però metà delle allocazioni sono concentrate in soli due Paesi: Regno Unito (13,5 miliardi) e Germania (7 miliardi). Anche in Italia il settore è cresciuto, con 1,75 miliardi di euro, pari al 17,5% del totale degli investimenti real estate, in crescita del 2,9% rispetto al 2023 e confermando, per i primi mesi del 2025, l’attrattività con 650 milioni di euro di investimenti. Eppure inseguiamo. Non solo Londra e Berlino. Ma anche la Francia, che grazie a un rimbalzo dell’80% circa, ha superato i 4,5 miliardi di euro di investimenti, i 3,5 miliardi dell’Olanda e i quasi 2 miliardi della Spagna.
Sono questi alcuni dei dati emersi a Milano dal “Rapporto 2025 sul mercato immobiliare della logistica”, a cura di Scenari Immobiliari in collaborazione, per il terzo anno consecutivo, con Sfre, società di project & construction management, specializzata in immobili logistici e light-industrial.
I rendimenti netti in Europa
I canoni di locazione relativi agli immobili logistici prime (all’avanguardia, con elevati standard qualitativi e posizionati nelle migliori location) sono aumentati in media del 2% a livello continentale. In Germania questi affitti hanno fatto segnare un incremento medio del 5%, nel Regno unito, nonostante il rallentamento delle dinamiche espansive, sono aumentati di circa il 6%, un tasso di crescita superiore alla media annuale composta relativa al periodo compreso tra il 2015 e il 2020. I rendimenti prime netti si collocano, mediamente, tra il 4,2% della Germania e il 7,4% della Romania, con Olanda e Francia tra i Paesi, dove si è assistito nel corso del 2024 a una lieve espansione dei tassi.
«Il settore logistico europeo – ha dichiarato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – si trova oggi di fronte a due opposti elementi trainanti. Da un lato gli elevati livelli di volatilità raggiunti dal mercato, dall’altro il consolidamento di segnali di stabilizzazione di alcune componenti del mercato stesso. L’accelerazione impressa dalla trasformazione digitale a questo settore sta portando a una sua ulteriore evoluzione, con intelligenza artificiale, automazione e “visibilità” in tempo reale che sono ormai elementi essenziali per mantenere adeguati livelli di competitività all’interno del comparto. La spinta delle recenti normative comunitarie nella direzione di una maggiore sostenibilità ambientale e sociale del settore. Logistica e rigenerazione industriale spingono verso la sostenibilità passando necessariamente dall’evoluzione delle aree industriali. La dimensione del settore, la conformazione, la vetustà, la potenzialità rigenerativa rendono possibile la creazione di futuro valore sociale, ambientale ed economico in quei luoghi, aree, edifici, che torneranno a far parte dello scheletro produttivo del Paese e a sostenere imprese, comunità e territori».
La logistica in Italia
Nel corso del 2024 in Italia il volume di investimenti immobiliari nel settore della logistica ha toccato quota 1,75 miliardi di euro, pari al 17,5% dei 10,1 miliardi complessivi investiti nel real estate, con un aumento del 2,9% rispetto al 2023. Nel corso del primo trimestre del 2025, grazie alla transazione di due importanti portafogli immobiliari, il comparto logistico, prima asset class del mercato, ha attratto quasi 650 milioni di euro di investimenti, doppiando il volume fatto registrare nello stesso periodo del 2024 e risultando in crescita del 25% rispetto a quanto rilevato negli ultimi tre mesi dello scorso anno.
Una crescita trainata, inizialmente, dal comparto light industrial e, successivamente dalla “logistica pura” che, ancora una volta, confermano il loro ruolo attrattivo nei confronti degli investitori specializzati negli scambi di portafogli (anche paneuropei) sale & leaseback e di singole strutture funzionalmente connotate. Gli operatori sono anche alla ricerca di asset industriali per diversificare i loro portafogli attraverso l’acquisizione dei sempre più ampi e numerosi sviluppi built-to-suite o built-to-own progettati a partire dalle specifiche esigenze dei futuri inquilini o delle aziende (e-commerce avanzate, logistica del freddo, ecc.) operanti sul territorio nazionale e in grado di adattarsi alle continue evoluzioni di un settore moderno, flessibile e sostenibile.
Nello scenario complicato del 2024, il mercato della logistica italiana ha restituito una stabilizzazione dei rendimenti a quota 5,5% grazie al processo di repricing che ha avuto luogo nel corso del passato biennio, seguita nella parte terminale dell’anno dai primi segnali di compressione.
Sul fronte dei canoni di locazione, si segnala che per gli immobili logistici prime, grazie alla solidità dimostrata dalla domanda, è stata registrata una crescita a Roma, fino a 74 euro/mq/anno, e una stabilità negli altri principali mercati della Penisola (Piacenza e Torino entrambi superiori ai 55 euro/mq/anno, Verona di poco inferiore ai 60 euro/mq/anno, Ancona e Bari sopra i 40 euro/mq/anno), con Milano e Bologna rispettivamente a livelli superiori ai 75 e 65 euro/mq/anno.
Negli ultimi 15 anni lo sviluppo del settore logistico in Italia ha consumato circa 21,5 kmq di suolo (3/4 nelle Regioni del nord) e portato alla realizzazione di quasi 13 milioni di mq di nuove strutture localizzate in ambiti esterni al tessuto urbanizzato e produttivo del Paese (meno del 30% dell’intera superficie logistica).
(da ilsole24ore.com)
